住宅户型的演变历史作为基础性的知识，值得收藏！

住宅户型的演变历史作为基础性的知识，值得收藏！

住宅户型的演变历史作为基础性的知识，是需要有所了解的。一直以来，住宅的发展与户型的变化不仅仅与居住需求有关，还受到国家住宅政策、土地资源、经济条件等影响。

1住宅发展历程概述

新中国成立以来，我国市区住房发展历程如下：

楼层越来越高

01. 1950s-1960s时期住房

低层 砖混结构

02. 1950s-1970s时期住房

低层 外加圈梁（白色部分，地震保护）

03. 1980s时期住房

多层 5-6层无电梯

04. 1990s-2000s时期住房

中高层 10层+

05. 2010s时期住房

高层 20层+

建筑容积率越来越大，容积率由0.6到2.5及以上，国家规定了日照标准，日照距离为1-1.7倍前排房屋高度（一般越往南的地区日照间距越小，往北则越大。因为气候及太阳高度角不同导致的）

住宅配套越来越好 占8%（1950s）15% (1980s) 2006年公共面积平均每人3.3平方米/人

随着时代的发展，城市人口越来越多，住房需求量倍增，建筑容积率不断提高，居住区的配套也越来越完善。

2 住宅发展不同时期

我国住宅受住房需求、土地资源、政策等条件的影响，与社会发展息息相关。改革开放以来，我国城镇住宅发展可以分为：住房紧缺时期（1950s-1970s）、福利分房改革探索期（1980s-1990s）和住宅商品化全面发展期（1998-）

通过01 社会的背景及国家住宅政策； 02当时社会背景下出现的住宅楼栋形式、以及相应的户型，两部分展开描述

2.1住房紧缺时期（1950s-1970s）

当时国家倡导的社会背景：“先治坡、后治窝、先生产、后生活“。要实现“一人一张床”这一基本目标。1950-1970s 的楼房，建筑标准是人均居住面积4平方米/人， 住宅楼栋为2-3层 的砖混结构低层住宅，人均面积小，住房拥挤。连年轻人谈恋爱都只能去大街上，“压马路“这个词就是这么来的。《邻居》电影的筒子楼楼房最经典的户型，就是当时的真实写照。

50、60年代典型户型：合住型公用厨房和卫生间

户型特点： 2-3家合住；共用厨房和厕所；户型面积小，大约十几平米；多为一室或带套间的两室卧室；一般兼起居和用餐功能

2.2 福利分房改革探索期（1978-1998）

改革开放后，为了解决住房问题，国家提出2000年目标一人一套房，按照级别、工龄、年龄、人口来分配使用面积。

分配标准

国家按照标准制定分配策略，这种房子的户型并不好，老百姓也没有挑选的余地，这时典型的户型为：方厅型

户型特点：走廊扩大为小方厅；增加两室、三室的户型；面积控制在50-80平米；独用厨房；卫生间增设浴位；实现“餐、寝“分离

因为当时电器还未普及，没有考虑预留冰箱和洗衣机等电器的位置，对现在住在里面的人来说改造起来麻烦，居住不方便。当时的住房存在分配不公的问题，人们对单位的依赖性过强，政府的财政负担也比较重，住房的供需矛盾无法得到根本的解决。

2.3住宅商品化全面发展期（1998-）

01 1998-2003终止福利分房

为了改善老百姓的居住条件，解决住房的供需矛盾，将房地产作为支柱产业带动国民经济的发展，国家终止福利分房政策，以“货币化、私有化“为核心，促进全民住房消费，大力发展住房市场。提出新的住房目标：一人一间房。住房需求从“有房住”---"住好房"，人们对住宅的品质要求大大提高，房地产业快速成长，规模迅速扩大。住房条件迅速改善，住房的供给方由原来的政府组织单位变为房地产商，在市场机制的作用下，从户型设计到住宅质量都大为改观。

98年典型户型安居型：

两室两厅一卫 户型特点：餐、居、寝分离；厨房面积增加，设备完善；卫生间设置三件套，干湿分区

2003年典型户型：舒适与个性化：

三室两厅两卫 户型特点：动静分区、餐、居、寝、学分离；有独立的玄关；主卧室功能细化；设衣帽间、主卧卫生间；公共卫生间；附有阳台、储藏间等；交通流线清晰；面宽加大，日照、通风好

02 2004土地招拍挂

全面推进住宅商品化的过程中，人民居住环境大大改善，但也出现了一系列问题，例如协议供地引发的腐败，开发商大量圈地囤地，造成了土地资源的浪费。2004年3月，国家发布土地“招、拍、挂”政策，要求通过招标、拍卖、挂牌等方式进行土地使用权的出让，提高土地圈地市场的透明度，抑制开发商的圈地热。该政策导致了土地价格的上涨，房价上涨，导致市场供应结构转向了以大户型豪宅为主。

“招拍挂“后的典型大户型

160平米豪宅

03 2006国六条

2006年，国家为了限制房价上涨的势头，要求90平米以下住房须占项目总面积70％以上，引导小户型成为主导。出现了一梯多户的塔式高层发展的方向。

04 2007住房保障体系

房价“高烧不退“导致买房难，拉开了重建与强化住房保障体系工作的大幕，政府提出大力建设保障房，缓解低收入人群的居住压力，面积控制在50-60平米。

2007年保障性住房小户型

户型特点：面积控制在50-60平米以内

05. 2008至今 调控房价

为了解决更多人的住房问题，又加上对小户型政策的限制，住宅形式由多层、小高层走向了高层，一梯多户为主。从2008年至今，政府一直在根据市场的变化，进行宏观调控：2010限购令、2014解放限购令、2016重新限购。频繁的政策对土地利用和房地产市场发挥了重要的引导作用，对房价也造成了很大的影响。

北京华清嘉园房价走势：

华清嘉园

3 各阶段住宅比较

在住宅建筑的发展过程中，楼栋和户型并不是完全依照住户的真正需求而实现发展的楼房最经典的户型，这其中还有很多其他的影响因素，包括城市化率的提高、人口的增长，经济的发展等等宏观因素。随着社会的发展及人们生活水平的提高，全国城市化率、住宅房屋的竣工面积、人均住房面积都在逐渐增加。

不同时期典型户型：

不同时期户型

从宏观的角度回顾我国住宅发展历史，了解到住宅的设计发展受到众多条件限制，户型无法按照生活的需求，随心所欲的发展楼房最经典的户型，或者达到自己想要的理想状态，面积也不可以无限增长的。在未来的家庭核心下，户型小型化的趋势下住宅户型的演变历史作为基础性的知识，值得收藏！，提高生活质量，最关键的也许并不是面积因素，而是舒适度，设计从生活出发，住宅精细化设计和人性化设计。

以上内容整理自清华大学周燕珉老师的住宅精细化设计课程

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