重庆投资房地产指南：把握 6 要素，找准有价值板块
重庆投资房地产指南：把握 6 要素，找准有价值板块
（图源网络）
前言：
在重庆投资房地产是一件很考验购房者经验的事情。绝大多数人摸不准重庆各个板块特征，看不清未来走势。
其实在重庆投资房产有6个要素。
把这6个要素把握好，按图索骥。最后会发现，有价值的板块就那么几个，最有价值的板块屈指可数，可供选择的项目也没有非常多。
全篇没有废话，我们开始。
01 外部所具备的条件
A. 地段：优先两江四岸核心区
房产增值存在“板块轮动”规律。回望过去五年重庆的房价涨幅区域，会发现重庆的板块涨幅轮动顺序基本上是以这种模式循环：
两江四岸核心区→两江四岸核心区+北区→西区（近核心部分）→西区+南区
（图源 铭腾机构）
大部分核心区的房产是稳的。但是要说涨的又快又稳的，其实还是江北区和渝中区的靠近商圈或者滨江的房产。
尤其是渝中区。
还是拿2015年和现在的房价做对比：
2015年，渝中区住宅均单价大概在8000元/平左右；
（数据来源 锐理数据）
2020年，渝中区住宅均单价大概在30000元/平左右。
（数据来源 铭腾机构）
令人咋舌。
B. 配套：CBD+商业
相比起地段，配套的重要性可以排在第二顺位。我这里说的配套，就是很简单的商业和交通。
教育问题今天在这里不多讲。重庆的教育类型是类似于集团化发展的重庆投资房地产指南：把握 6 要素，找准有价值板块，名校的分校遍地开花，基本上能算上一个单独的特殊需求。
重庆的商业是非常发达的，但是人们普遍认可的仍然是传统五大商圈：
解放碑、观音桥、杨家坪、沙坪坝、南坪。
（图源网络）
现在价值最高的，还是解放碑和观音桥商圈。一个针对外地游客，一个针对本地土著。靠近商圈，甚至在商圈里的房产，意味着生活方便，好租，好卖。
我们拿解放碑为例。
2020年国庆节期间，解放碑日均人流量近60万人次；
（数据来源重庆解放碑中央商务区管委会 ）
通过热力图观察，解放碑板块仍然是全重庆人群最密集的地方之一。
（图源网络）
人流量和人群密集度意味着什么？
这二者结合，意味着更多的消费、更多的商业机会、以及解放碑商圈+CBD所形成的庞大的良性产业循环，以及对解放碑丰富的业态有所需的潜在消费者和购房者。
几乎所有重庆人都知道，解放碑商圈里企业多、商场多、五星级酒店多、高端消费场所多。
那么，这些场所，到底有多少？
据统计重庆江北区小户型楼房，落子在解放碑的世界500强企业80余家、驻渝领事馆12家、大型购物商场和购物中心有20余家，五星级酒店6家。
解放碑商圈GDP占全渝中区的2/3、亿元税收楼宇18栋。
但解放碑CBD的占地面积，才不过1.61平方公里。
人多、人密、需求庞大、能拿得出手的房产却非常少。
C. 新房周围的土地供应：核心板块内，越少越好
如果是用于投资性质的新项目重庆投资房地产指南：把握 6 要素，找准有价值板块，一定要注意该楼盘周围的住宅用地出让情况。
一个板块，如果住宅用地出让大多集中在某个区域里，那么意味着到时候出售的时候，竞品会非常多。
竞品一多，在出售的时候会直接导致一个后果——
价格下压。
通常情况下，总是会有比自己手里房子更好、价格更低的房子跟你的房产一起竞争。
所以重庆江北区小户型楼房，如果可以，尽可能的去挑地段核心一些、土地供应也较少的板块，如果出一个新项目，那么这个项目在未来几年内大概率会成为孤品，稀缺性提升，价格也会随着提升。
这种情况在渝中区非常常见。
渝中区的土地是最珍贵的资源。在土地供应及其紧张的情况下，渝中区的新房房价节节攀升。在为数不多的新房产中，某项目套内均价在2.6万元/平左右，价格最高的大概在5万元/平。
这个新房均价已经足以秒杀重庆绝大部分板块的价格。
02 内在必须的要点
A. 开发商：大房企
不管是什么样的开发商，也不管这个开发商之前有多少问题。在今年土地融资监管比较严格的情况下，一个房企的土储量较高，就是这个房企的资本。
（图源 中指数据）
通常情况下，这种“粮仓充足型”开发商，大多都是大型的房企。
就算是未来几年不负债拿地了，他们也能活下来重庆江北区小户型楼房，并且可能活的还挺好。
至少不会烂尾，售后有保障。
今年受到疫情冲击，现在财政谨慎型房企还是比较多，重庆鼎鼎大名的烂尾项目也不少。多少还是要注意一下这个事情。
B. 户型：小户型更稀缺
新房终究会成为二手房。在二手房市场里，同一地段中，户型大小决定着总价的高低。总价的高低直接决定了变现速度。
（图源 锐理数据）
从投资的角度来讲，小户型比大户型好出手是硬道理。尤其是单价适中面积适中的那种小户型。
通常情况下，小户型的建面单价都要比大户型高一些。但是因为面积小，总价会控制在一个合理的范围内，不会高的离谱。
以今年10月我去踩过盘的两个二手小区为例：
同样都是渝中区的房产，同一个开发商，同样的地段，楼龄差不多。
大户型产品建面单价1.2-1.3w元/平左右，整个别墅300余平，总价算下来就要300w+；
小户型产品建面单价1.5-1.6w元/平左右，整个房子有60平左右，总价算下来大概在90-100w上下。
（图源网络）
（图源网络）
大户型的别墅/平层产品占据了单价低的优势，但是由于面积大总价高，这类产品在二手房市场中并不吃香；
小户型的高层类产品单价虽然较高，但是前来咨询的客户数量明显高于大户型产品。在我看房的过程中，也出现了好几组客户在同一时间看同一套房子的情况。
如果多人对同一套房子产生购置意向的时候，那么这套房子的价格势必不会下降。这一情况在无形之中甚至会上抬单价。
一般来说，在重庆买房是总价原则为上。也就是，总价控制的越好，出售速度相对越快。
综合对比来看，小户型总价适中的流通性会高一些。
C. 装修：精装修
大多数购房者并不具备装修方面的专业知识。因此，每个有装修经历的业主都知道装修工程是一件繁琐、费时劳神的事情。并且，基本上都与装修公司发生过不愉快。
而开发商则有能力聘请专业的室内设计师、专业的装修单位和监理单位进行整体建设，在方案设计和工程质量方面更有品质保障，也为购房者节省了宝贵的时间。
实际上，一般提供精装修产品的都是比较有实力的发展商，无论在施工管理上，还是日后的保修义务上都需要较强的专业性和责任感。
如果选择自己装修，整个过程少则三个月，多则半年、一年的仍有。
如果从投资角度来看，精装修的房子是不二选择。
带精装修的房子看起来单价要比其他清水交付的要贵一点，但是其实刨除装修费用，单价对比起来其实半斤八两，甚至可能还要低一点。
就算是自己不住，出租的话也不用自己装修。
简单总结一下，在重庆投资的方法有几个要点。
从外部来说：
1. 地段（卖房市场）；
2. 配套（商业、交通）；
3. 新房周围土拍情况。
从内在来说：
1. 大型开发商；
2. 小户型；
3. 精装修。
综合以上条件，在重庆区挑选项目基本就不会出太大的问题。能满足以上条件的项目其实还是不算少的，但是在一堆都不错的楼盘中，我倒是发现一个“孤品”项目。
恒大云邸。
（项目效果图）
03解放碑中的稀缺产品
我整理过一份重庆市渝中区的有在档数据的土拍信息。
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