杭叔说房：不要因为地段、学区就轻易入手“老破小”

杭叔说房：不要因为地段、学区就轻易入手“老破小”

我是杭叔，拥有多年杭州房产研究和投资经验，长期持续关注杭州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下杭州购房答疑内容，来自公众号“杭叔说房”的粉丝精选提问：

提问：杭叔，你好，本人在杭州工作，有杭州购房资格，今年计划在杭州买房，预算有限，打算先买二手房，看到身边有朋友是买带学区的老破小，自己也想先买主城区带学区的老破小过渡一下，您觉得怎么样呢？

杭叔：你好，对于想要二手房置业的建议，要重点关注热点区域，特别是资源配置较为完善的，如萧山、余杭、西湖、拱墅；要重点关注较适合刚需的房源，这些房源具有未来升值的可能，不管是置业还是未来投资都是很好的选择，不要因为地段、学区就轻易入手“老破小”，不要看别人买啥自己就买啥，适合自己实际情况的房源才是最好的房源。具体详见知识星球内部资料《二手房看房技巧大全》。

提问：杭叔，你好，我在武林广场上班，预算只有200万左右，在大江东买合适吗？因为觉得这里价格比较友好，想去买一套用来自住，请问可以推荐吗？也可以考虑二手房，或者您有什么其他楼盘可以推荐？

杭叔：你好，大江东是杭州的价格洼地，属于钱塘新区，离主城区、武林广场很远。大江东开发面积大，想要发展起来少说也要十年半载，时间成本会比较高。且以制造业为主，重工业厂房集聚，缺乏高新技术产业，对环境也有不小的影响。但该板块的新房属于无房户和人才，且有地铁7号线使得一定程度上缩短了去往主城区的通勤距离，再加上总价低，为刚需购房者提供了条件。然而从目前的新房和二手房挂牌价来看，大概形成了1w左右的倒挂，所以建议在条件允许的情况下，增加一些预算去买临平或崇贤。详见知识星球内部资料《价值百万的板块选择逻辑》。

提问：杭叔，你好，想买一套老破小来投资，因为相对便宜，而且一些学区也好。但朋友说现在老破小也不值钱了，要买也是买好一点的新房杭州楼房户型，那老破小现在到底值不值得买呢？

杭叔：你好，一二线城市核心位置的老破小可以买，带学区的更好杭州楼房户型，三四线城市只能买带有顶级学区的老破小。棚改基本已经结束，后期就剩旧改。一二线核心区已无土地可开发，老破小由于人口流入大，价格是有支撑的，很多人也不愿意跑到郊区去住新房子。而三四线城市有大片空地，城市小资源也不集中，周边新小区开建会与旧小区形成竞争关系，所以没有学区的老破小是卖不掉的。具体详见知识星球内部资料《价值百万的买房逻辑》。

提问：杭叔你好，现在有一套三塘竹园110方，感觉比较老旧了，就想卖掉以后摇新房，或者要不要等等武林新城的新发展？

杭叔：你好，三塘竹园的产品和园区确实有些落后了，可以试着置换改善。武林新城正在更新，新盘陆续 推出，但是可能随时间推移，竞争力降低。按照市场价，卖掉三塘竹园大概能有400万左右，如果可以再增加一些预算杭叔说房：不要因为地段、学区就轻易入手“老破小”，改善的选择会更多一些，不过很多板块摇号都难。具体详见知识星球内部资料《价值百万的购房逻辑》。

提问:杭叔，你好，在目前还没买过房，有首房首贷资格，存款60万杭叔说房：不要因为地段、学区就轻易入手“老破小”，租了一个店面开店+自住。想在杭州上车，有没有适合刚需置业的上车盘推荐？想买一套远郊新房可行吗？

杭叔：你好，不建议买远郊新房，上车盘就是要在核心地段买资金能承受的房子，户型差、房龄老、面积小一些的房子价格相对较低，预算有限也能买得起。尽量选择核心城市地段好的房子，这是因为这些区域房价升值潜力更稳定。把自己的资产转化成目标资产的一部分是面对不确定的将来的最好的处理方式杭州楼房户型，虽然现在预算有限，但是在核心地段买到的的老破小，其实是在为未来在核心地段买舒适大房做准备。

未来无论房价是涨是跌，核心地段的房产是随着你将要购买的房产价格同步涨跌的，即你的房产未来一定可以置换到好房子的一部分，有了经济实力之后，再去新购入或者置换好房子，这样未来还贷压力也会减轻。因此，在购买上车盘的时候要明白，上车盘不是为了资产增值，而是为了锚定目标资产，这样操作能够让你有更稳定的把握去面对未来的不确定性。具体详见知识星球内部资料《杭叔杭州买房十大顶级思维》。