北京楼市微观市场|崇文门国瑞城算核心地段吗？

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北京楼市微观市场| 作者| 京房会

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Q:提问:京总，您好，最近一直在学习您星球的文章，感觉思路清晰多了。关于购房去位，想请教您一下：崇文门国瑞城算核心地段吗？这个区域和望京、双井首城国际、西北旺中海枫涟相比，哪个更好些呢？

A:回答:您好,1、崇文门算是市中心,不算核心区,核心区是某一种资源形成一定的聚焦,聚焦才会产生最大的价值,如某一个行业的聚集,互联网、金融、新能源、工厂、这种聚焦哪个价值更大,看的是产业结构,优质的产业创富力度更强,所以才会产生有力的购买力,一次次把一个区域的房价推高.

如互联网产业聚焦的区域;望京、上地西二旗、西北旺、亦庄;

权贵型聚焦的区域;万柳、亚运村、西城

资本聚焦的区域;国贸、金融街

距离这些板块比较近的一些区域,就属于核心板块,核心板块的配套具备一定的稀缺性,不可复制性,如果距离核心区近,但自身不争气同样涨幅一般,比如:潘家园,乱,酒仙桥,交通拥堵,所以潘家园区域的盘涨幅没有朝青可观,甚至没有常营可观,酒仙桥涨幅没有望京可观;

2、崇文门国瑞城从长期看算是优质资产,这个盘在商圈有一定的稀缺性,但是如果以投资的角度可能我们不会选这个盘,价格决定了未来房价的空间，买的低省下来的就是利润，用低成本买到高价值的资产就是赚到，以后卖房时议价权也掌握在自己手里，这里的低价不是价格绝对便宜，而是相比竞品更有性价比，绝对价格更低的通常都是坑，而笋盘指的是相比其他同类价值的房产更便宜，核心是有价值且价格低于价值，所以才会有涨幅的空间。

3、望京的价值更稳，双井的成长空间更大，需要时间兑现，西北旺的优势产业聚集比较明显,劣势是配套较差,这个板块重点发展的是永丰北清路一带,也就是所谓的北部新区,西北旺这个地块2015年到2019年已经完成了涨幅,未来上涨动力比较一般,配套的话几十年基本都是一个样,有一个生物医药基地+百望山,发展商业的话比较难,简单说就是这片地已经往固化的方向发展了;

建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《不懂杠杆,就无法进阶》祝一切顺利!有问题可再向我提问!

Q:提问:京总好！我们俩婚前各自名下一套建华南路的美华世纪中间楼层90平米小两居（2016年入手）和一套中海御鑫阁（2015年入手）中高楼层的40平米大开间，两套的总房贷余额大概市值的三成（约300w贷款余额），手上能调动的资金大概还有300（不考虑卖掉一套房套现）。这两套房都是小户型且长期横盘，所以考虑置换一套大三居或者四居。

1、时间和置换选择：就目前情况和北京楼市预判，是不是置换的合适窗口？考虑卖掉一套套现额度大的话肯定是拿美华世纪置换，但这个地点靠近我们在国贸的上班地点，担心舍近求远北京楼市微观市场|崇文门国瑞城算核心地段吗？，所以置换哪一套更为合适？

2、区域和楼盘选择：我们不考虑学区房，只考虑居住环境和品质，在现在的房产持有、资金调动、杠杆潜力及购房资格情况下，什么区域或者楼盘推荐更适合？

3、资金和杠杆考虑：我们目前两套的房贷余额剩300w左右，卖掉一套最多套现（假设卖掉美华世纪这套房）400w左右，加上可调动的300w左右

不考虑其他杠杆也就700w在手，那在不考虑学区只考虑大户型高品质小区的话，杠杆潜力大概还有多大？也就是说能觊觎什么总价位档次的？

A:回答:您好,感谢信任!1、这两套房卖掉哪一套更合适，美化世纪近几年的跌幅超过20%，中海御馨阁跌幅接近10%

如果按照利益最大化配置，这两套房都不应该留，正确的操作是等市场回暖价格轮动过去全部出掉换为优质盘，这两个盘都比较差，没有留的必要性。

美化世纪这个盘表面看紧靠建国门，实则板块很差，优质板块是靠近产业聚集核心区的商圈，这些商圈的主要城市功能是为住宅服务，而不是为商业服务，如果为商业服务，性质就变了，其次有稀缺性配套，并不是只要是市中心的房子就是优质盘。

科技园虽然品质盘比较扎堆，但还属于通勤阶段，已经到了丰台的边缘位置，目前区域的价格在市场上缺乏竞争优势，科技园热度比较高的前三楼盘，中海御鑫阁，京投银泰万科西华府，怡海花园这这三个盘已经暗跌5年，平均每年大概5%-8%左右，这个板块的购买人群还是路人多，房价的支撑力比较弱，

2、置换的时间点，持有的盘不笋市场热时换仓是原则，这里面涉及到金融技巧，可单独把资金情况详细描述向我提问。

3、700不加杠杆，距离国贸比较近的一些优质板块，朝青是一个不错的选择，可以看看青年汇，华坊易城，如果想扩大面积可以往二级溢出常营看，柏林爱乐，万象新天，苹果派都可。

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Q:提问:您好！我们2017年底在东城买了老破小学区房，孩子现在在东城上小学三年级，3年后直升东城171中学，所以想提前把老破小置换到171中学附近，同时想兼顾171上学距离和改善居住环境，希望小区房子品质好一些，居住密度低一些

我们预算1200至1600万，最好是三居。自己提前在网上看了一些，但是越看越崩溃！呵呵，简单介绍一下自己看的情况，还没有现场看，只是在链家和麦田APP上了解

1）朝阳区，考虑东北3环和4环，171中学离13号地铁线只有200米，我们就先关注了地铁光熙门附近光熙家园，有人反映有美国大镰且房龄也不新。太阳宫板块学区溢价太贵，圣馨家园还可以，就是房龄也久了。酒仙桥阳光上东和丽都水岸有点远。燕莎北京花园户型很好，总价高；嘉和丽园是塔楼，但是单价只有6万。还有就是安贞附近的胜古誉园，2014年建成，120平的三居。但是多数户型客厅朝北。看朝阳当然要看望京了，虽然望京有点远，但是考虑到13号线从柳芳到望京西5站，也还可以，就看了北京香颂，觉得不错，但网评小区没活力！哎！后来就又看了class很好很贵也不近。

2）东城：此外也关注过东直门附近的海晟名苑南区，但是据说小区物业不好。

3）海淀，朋友说如果孩子今后很牛，可以考虑中考移民到海淀，前提是有海淀户口和房产，所以就大概看了看西北三环牡丹园和马甸附近，但是好像没有特别好的改善房。而且，我们觉得还是踏实在东城吧。综上就是我们自己看的情况，可能还要现场看吧。所以我们想在现场看之前，听听专家的建议，买哪个板块或者小区的房子保值又能满足改善需求，最好也能兼顾孩子上学，不要太远。谢谢您！

A:回答:您好,感谢信任!1、其实望京就很适合您们,您们看的盘不对;1200-1600的预算应该看望京的改善盘,北京香颂是刚需盘,可以重点关注下融科橄榄城、首开国风北京、季景沁园;纯投资建议:优先望京,投资我们从来不碰学区;有学区就存在溢价;而不是真正的价值爬坡;

2、东西海的学区逻辑不一样,东城比较佛;海淀不光是孩子牛,家长也很牛,如果您们能跟上海淀的节奏完全可以;建议您们在了解下海淀;

3、如果后期您们转学到海淀,可以买一个一居室,占一个户口即可;这样比较稳健一些

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Q:提问:京总您好，刚刚加入星球，这几天一直拜读星球精华栏的文章，受益匪浅。现将情况向您介绍，请您帮忙分析一下

现居住展览路街道百万庄大街86年60平米小两居，是四老的房子，我们夫妻名下无房，孩子2024年上学，出生落户目前有展览路学位(西城外国语附小第二顺位），因四老考虑到一些风险，不愿出售小两居。目前现金700万，加上杠杆可以购买1000万左右的房子，这么多年持币观望没买房是考虑到孩子上学距离问题，但又不甘于再购置一套老破小，现随着孩子越来越大，也为了以后可以给孩子提供良好的学习环境，同时改善居住条件，向您提问：

1、如果同单元有小一居，小两居出售，可以考虑购买吗？购买可以解决一间孩子学习的地方，不改变现有生活圈，但又是老破小，且一些老房子无法多贷款，把所有现金拿来进行购置，上下两难

2、为改善现有居住环境，尽快上车，也参考了您分享的核心区域上涨逻辑，特别想购买刚需品质次新盘，实现资金的保值。但由于目前居住的地方和考虑到孩子上学距离问题，周边一直没有合适的小区，看到了您之前类似问题的回复，您建议可以考虑西直门附近的长河湾和远洋风景，但我看了一下现有二手房信息，我目前资金可以购买的房型选择范围不大，且朝向不太好，可否还有其他小区的建议？或者目前居住圈其他地区如甘家口？

3、近期四道口学院里共产房登记，我已按优先级报名。这个楼盘虽然在北二环附近，是新房，可以满足改善居住和孩子上学等一系列的问题，但房子紧邻13号线高架，地铁噪音会很大，请问如果真有幸摇中，这套房是否值得购买？盼复，谢谢！

A:回答;您好,感谢信任!1、从资产配置的角度考虑,其实不太建议把所有的资金全部押在老破小上,这些老破小的房价已经接近天花板;未来如果不存在普涨的现象,这些盘的上涨动力一般,

房产投资是效率优先,资金最大化利用原则;1000万的计划可以选筹到不错的纯投资品,如亦庄、朝青、望京都可.甘家口、展览路没有特别适合投资的优质盘,中海馥园还可,属于中等稍微偏上的盘,如果单纯为了改善一下孩子的学习环境,建议可以考虑投住分离,这样不会因为上学的问题影响您们的资产保值性

2、共有产权房是ZF给老百姓的一种福利;这种房子投资属性自然会减弱，如果侧重于投资，金融属性差的房子原则上是不建议买的，北京优质地段的房子5年上涨不止50%，如果不把房子上涨的部分贷出来，再去建仓，这个损失比现在共有产权房价格优势的差价要更多，这个是机会成本

其次根据相关政策，共有产权房5年后才可以转让份额三亚市小户型楼房，代持机构有优先回购权。如果其他人购买份额，需要符合共有产权房的购买条件。考虑到5年过后，符合购买此类住房条件的人可能会越来越少；加上不是完全产权；申请困难导致的高成本，流通性可能会差一些！更重要的是和政策挂钩,有太多不确定性

投资房产原则上是只投资纯商品房，核心地段，优质盘，可以贷款，居住体验好，流通性好可以随时变现，这是原则

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Q:提问:您好，刚需首次买房前来请您指导：个人情况：我本人在六里桥上班，爱人在望京soho上班。我俩资金情况：买房预算400左右。我俩看定房情况：我们前一段时间在通州果园、梨园，朝阳双桥看了二手房以及国誉未来悦新盘，对比之下对中意新盘，恰好国誉未来悦清退了一个南北通透两居室的一楼房子正好上车，我俩目前已草签合同。后来看到很多人都不建议在这买，不论是自住还是保值增值。

目前所犹豫纠结的地方：这个房子能够较好地满足下一步接家里老人过来居住的需求，但离我俩工作地都挺远，对自住方面产生疑虑，退了的话感觉也没啥合适的；

保值增值性基本没有，也拜读了您的文章；我们买了这个房基本丧失了孩子在西城上学的可能性（我是西城集体户）；我们没有必须现在买的情况三亚市小户型楼房，考虑是否可以再赞赞首付的路子，并且再看看多了解了解市场。还请您指导一下。

A:回答:您好,感谢信任!国誉未来悦所在的板块九棵树比较一般,主要购买的人群基本上全是通勤,通州重点发展的是运河商务中心,附近一带像万达商圈、武夷花园商圈、次级板块璐苑商圈未来在运河商务中心人口饱满后会享受到市场红利,其他板块只能跟着通州大行情走,通州属于长期利好,但利好的并不是通州所有地段,

九棵树只能在通州全面上涨的情况下才能带动,目前的情况发生普涨的机会比较少,您的情况比较适合投住分离,找热点板块买一套纯投资品,跟着大盘跑,自己的收入在增加,房子跟着大盘跑,未来再做置换即可;越是第一套越要重视房子的收益性;如果第一套买错后面的成本很高,包括机会成本、资金成本;如果想距离望京近一些可以看看常营板块,六里桥方向可以看看草桥

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Q:提问:您好，向您请教房产配置的问题，情况如下，海淀花园桥一室一厅学区房(孩子已上小学)，万年花城二室一厅，廊坊大厂二室一厅，海口两室一厅。请问，在不增加太多资金的情况下，如何优化房产配置？谢谢！

A:回答:您好,感谢信任!1、如果您北京还有房票,建议扩大仓位,北京这两套房,万年花城属于玉泉营板块的标杆楼盘,未来可以享受到丽泽的利好;

2居室的户型刚好符合这个板块的购买力,可以长期持有;花园桥单纯从这个板块看比较一般,整体比较固化,缺乏商圈配套,不知具体哪个楼盘,如果没有房票可以重点优化这套房产,

2、燕郊大仓这个地方属于阶段性溢出的地方,北京的楼市上涨具有传导性三亚市小户型楼房，一般核心区域的房价大涨和大热时，会自动传导到周边次级溢出的区域

但通州目前的情况并不会发生普涨的现象，并且有严重的溢价，短期不会溢出到周边的区域，如果溢出的区域基础过于薄弱，会造成过山车的现象，涨的时候会很热，但是凉的时候也很快。

因为这些市场大概率是纯靠投机，而不是靠真正的价值。房地产经过上涨周期回调属于正常现象，一般涨30%回调5%-10%属于正常范围，但绝不会大起大落，

涨50%回调50%，这样的区域一定存在炒作投机的现象。当然如果您能把握每一个窗口期可以选这种区域;一般我们是回避这种波浪较大的区域、集中产业+人口持续导入才是楼市最扎实的基础。

3、海口在海南属于北侧,海南比较有价值的城市只有三亚的核心地段还值得投资,其他城市或者三亚市比较偏避的地段都属于纯旅游地产,投资价值比较弱;租金回报率也很低.

综合建议:如果北京有房票;可以保留2套房,调换仓位卖出海口和大厂,如果北京房票已经用尽,+花园桥一套

建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《未来五年,绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》祝一切顺利.有问题可再向我提问!

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