京爷说房：北京房产全流程交易与大数据分析
京爷说房：北京房产全流程交易与大数据分析
大家好，我是京爷，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！
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1、提问：小阳春一般会持续多久？
回答：你好，如果是以往经验来看，一般是从头年的12月左右开始翘尾，然后热到第二年的五六月份。当然，每年的情况会有一些不同，需要持续观察。详见星球内部资料《北京楼市冷暖监测》点击图片栏目即可，每周公布。
2、提问：您好博雅园建议买入吗？看过之后感觉环境不错，虽然楼龄比较老了，但是物业管理不错，保持挺好，准备长期居住。区域没啥新增长点了，加上楼龄问题，感觉未来会不会跑输大盘？有没有类似环境比较宜居，交通便利，价位类似的推荐呢？
回答：你好，虽然没有新的增长点了，但是毕竟是朝阳公园这么好的地段，保值性还是非常不错的，不至于跑输大盘，至少可以跟着大盘。附近的丽水嘉园也是可以看看的，流动性不错；不远处的公园五号、万科东第也可以看看。建议看看星球内部资料《二手房看房买房技巧》
3、提问：京爷您好，北京新楼盘的顶层质量怎么样？2层和顶层相比，哪个楼层问题少一些。想了解下选择楼层时应该考虑的问题，选择楼层的技巧，感谢！
回答：你好，目前的新楼盘顶层质量肯定比以往好一些京爷说房：北京房产全流程交易与大数据分析，但在市场中依旧有人会介意。目前来看，很多新楼盘都是高层（洋房除外），2层就显得尴尬一些了，私密性和采光都是问题，相比下我更喜欢顶层多一些。楼层选择一般需要注意的是，除了硬伤层，最重要还是考虑采光、私密性、视野等问题。可以参见星球内部资料《新房看房选房攻略》
4、提问：京爷您好！想请教您，立水桥的小户型保值度如何呢？发现旭辉奥都是价格洼地，绿色app上好多80平400w的，有不少写的是大产权，但用途是公寓，这种房子能买不？谢谢您！
回答：您好，立水桥的小户型保值度得看具体小区情况。旭辉奥都应该是属于典型公寓代表，金融属性和流动性都受限，所以价格起不来，居住的话见仁见智了，实话说旭辉奥都在这类房产中属于算还可以的。投资的话，我认为适合有办公需求或者有闲钱的这种。未来投资的价值在于租金收益，以及赌政策放开。建议如果投资的话，尽量选择低总价的，这样安全性相对更高一些。详见星球内部资料《北京n大不能买的房产》
5、提问：你好，请问对于有租户的二手房交易过程中有什么需要注意的地方呢？刚需首套首贷，预算600万，惠新西街板块有什么推荐的小区户型？目前感觉惠新里军休所这个院环境还可以，是否值得推荐？
回答：你好京爷说房：北京房产全流程交易与大数据分析，有租户的二手房交易，主要还是确认租约是否清晰、业主是否将出售事宜告知租户，以及交房约定之类的。当然有机会能租户聊聊最好，聊聊房子和侧面了解业主和租户的情况。惠新里是我在惠新西街板块比较推荐的小区，主要是管理还可以，人员素质也高。还可以看看安苑北里、惠新西街甲17号院、中直5号院、惠新北里、育慧街2号院、樱花园、安慧里一区、惠新南里1号院、小关东里10号院等小区是否有合适的房源。具体可以查看星球内部资料《独家捡漏榜北京小户型楼房推荐，每日北京降价房源统计》
6、提问：400首付预算 sfsd 求个十年内保值增值 考虑海淀朝阳 在北边上班 十年左右打算换个学区好点的
回答：我买房有几个方法：1、年轻人涌入的板块，是未来升值的热点。2、如果非热点板块，那就买板块内稀缺产品。3、当前涨得多的小区，未来也会涨得多，当然学区房除外。当前北京年轻人就业主要有三大块：1、金融。2、互联网。3、体制内。金融主要分布在金融街和国贸，金融街的年轻人置业比较分散，而国贸主要以朝青、四惠、九龙山、双井等板块为主。互联网主要以中关村、望京、上地、西二旗为主，年轻人置业主要以码农区为主北京小户型楼房推荐，以及外溢板块，如回龙观。体制内就业者则比较分散，不过主要以西城、东城、海淀为主。所以未来买房的方向是：1、年轻人涌入的板块，朝青、望京、回龙观等为代表的热点区域。2、传统热点板块核心，西城、东城、海淀、朝阳等板块内稀缺房产（次新、地铁）。如果你的预算是400万，我建议考虑以上板块，尽量以次新为主即可。详见星球资料《北京板块选择顶级思维》
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