绿城·海棠湾的悲剧会重演吗？房企也不再那么疯狂抢地

绿城·海棠湾的悲剧会重演吗？房企也不再那么疯狂抢地

2020年伊始，温州土拍市场就以风起云涌的一面，给新年开了彩头。在憧憬着温州新一批的住宅同时，我们回顾这些年所推出的新房产品发现一个现象——

大概在2016年至2018年之间，刚需盘在温州城区几乎没有。

2019年开始新房市场小户型开始异常增多，这种局面一直延续至今。

2018年5月8日，“滨江商务区桃花岛片区T05-18地块”共吸引了绿城、旭辉、阳光城、世茂等15家房企报名，经过214轮报价，最后由绿城以最高价14.53亿元，再加竞配保障房面积3200平方竞得，预计综合楼面价为19266元/㎡，这个地块（绿城·留香园）楼面价比新希望·天麓楼面价（17492元/㎡）高出近2000元/㎡，地块条件相比天麓不止差一点点。

当时有知名自媒体就曾担忧“绿城·海棠湾的悲剧”会重演吗？

果然不幸言中，主力户型约129-140㎡的绿城·留香园2018年10月29日首开效果不理想。

地块区位图，或有些许误差

绿城·留香园首开不利，就像触动了第一块多米诺骨牌一样绿城·海棠湾的悲剧会重演吗？房企也不再那么疯狂抢地，接连好几宗土地出让也遇冷甚至是流拍。房企也不再那么疯狂抢地，土地挂牌价格慢慢有所回落，好像总是有一只无形的手在平衡市场温州龙湾小户型楼房，周边区域土地又慢慢恢复了正常出让节奏。

房企投资营销人员并没有把留香园的开盘失利完全归结于土地价格太高，开始对温州房产市场做充分调研走访。从此，小面积低总价的商品房开发开始一发不可收拾。

和绿城·留香园同属龙湾蒲州区域的新城璟悦府于2019年7月20日首开，一次性推出了347套房源去化超9成，清一色为建面约89-106方的小户型。

新城璟悦府效果图

很快新城的另一项目澜悦府，也在2019年9月21日首开，推出的368套房源中有184套都是建面约102-110方的小户型，去化超7成。

招商德信·博悦湾、（旭辉）外滩江月湾等项目，也纷纷推出了建面110方左右及以下的小户型。

这一波小面积热潮从龙湾、到瓯海、鹿城一路开挂，瓯海的龙湖春江天玺，鹿城的凯迪·融创|观澜湾、保利·大国璟……也都先后推出了较高比例的小户型。

房企很想找到快速去化的良方，几乎每个地块都会有一定比例的小户型产品面世。

还是来看下历年的新房成交的面积段数据比较直观——

数据来自智越房产销售机构、中指研究院、泰和盛弘集团

仅统计商品房，不含安置房

如果将建面90方当成一个小户型和大户型的分水岭，那么2017年温州市区总共成交了小户型2342套，大户型则成交了13945套，分别占了14.38%和85.62%。由此看来，此时大户型还是主流趋势。

但到了2018年，市区小户型成交忽然激增至4304套，当年成交总量为20907套温州龙湾小户型楼房，也就是占了20.58%的销售量，有明显上升的趋势。

2019年，由于各平台统计主要以建面100方为关键点，我们暂且再以此为小户型和大户型的分水岭。

2019年温州龙湾小户型楼房，小户型成交5798套，销售量占比持续上升到22.37%。

2020年，小户型成交13777套，销售量占比持续直接上升到44.15%，几乎可与大户型分庭抗礼。

是市场需要造就了小户型，还是说小户型创造了更多销售市场？这还真不太好断论，因为小面积、低总价一度让房产投资门坎变得更低了，楼市整体似乎很快又回暖。

投资客或是助推

小面积产品的重要力量

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温州人骨子里具有投资的敏感性，在国内投资市场缺少优质投资产品情况下，投资炒房曾经让很多温州人发家致富。虽然房子又是投资市场上单个价格最高的投资品，但是从长期来看房子一定是增值的。

“买房几乎没有风险，大不了自己住”的观念使得买房投资成了很多人的首选，那么多房产中尤其以小面积低总价好变现的房子更受投资者青睐。

温州新楼盘随便问问，投资购房比例都不在少数。

我们来看温州比较热门的区域：

2020年下半年之前，温州南湖板块新盘项目去化堪忧，开盘价格逐渐下探（龙湖·龙誉城出现毛坯价格约2.1万元/㎡），供应远大于需求，同年下半年引入了学区概念后，去化快速提升，更有甚者一房难求，房开都喜开颜笑，投资助力楼盘去化效果明显。

瓯江口城市副中心规划及未来很多的概念，也使得该区域楼盘吸引了大部分投资客入局，近3年价格接近翻倍（瓯江国际新城首开约0.8万元/㎡，现在世茂·璀璨瓯江约1.5万元/㎡）。

世茂·璀璨瓯江效果图

温州现在最大的问题是产业增量、和人口增长，曾经有福卡智库首席经济学家预测瓯江口要实现城市副中心初步规划（约30万人），产业投资额要超3000亿，而截至2020年上半年预计总投资额度达300亿，这里还有不少的差距。

我们都应该能理解，投资就意味要尽可能高价变现，而且瓯江口目前的楼盘价格已经和经开区不相上下，到底还有多少潜力？当然后续学区概念或许是瓯江口要主推的，或许还有一波投资热将跟上（投资需谨慎）。

房产行业对于经济的挤压效应

日渐大于拉动作用

房住不炒 决心空前

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2021年春节期间，全国楼市风声鹤唳。北上广深轮番登擂台，出手打压全线房价。深圳在二手房价上设立指导价并从金融房贷等相关产业链上控制，过去我们不相信房价可以被控制，但现在也不敢说房价能轻易涨起来。

温州主城区在2020年9月份开始限制地产商签约备案，对于开盘申请备案房价实行一口价政策，这一系列操作都是为了使得温州城市的房价管控不触碰上级主管部门的红线，也足见政府对于楼市的管控是越来越坚决。

当然温州正处在十四五规划的开局之年各项城市建设工程、民生工程也需要更多土地财政来支持，这和我们说要坚持房住不炒，坚决让房产去金融性、遏制房产的投资性并不矛盾。

部分地块出让时开始要求控制小户型比例。比如鹿城集新未来社区就明文规定了绿城·海棠湾的悲剧会重演吗？房企也不再那么疯狂抢地，建面90方以下的产品不能超过30%，以防过多的投资客影响未来社区整体生活品质。不排除后续更多的地块出让条件会设置小面积的户数比例，以此来遏制投资炒房，同时也达到了未来人居高品质的目的。

小户型产品盛行

必有隐忧

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在我国政府在人民生活水平提升的大政策环境下，我国人居面积水平不断上新高，截止2019年城镇人均住房建筑面积达到39.8平方（包括公摊面积）。当今发达国家，德、英、法等国约在38-40平方之间，美国则在67平方左右。而温州市场现在小面积住宅比例居高不下。

数据引自易居研究院

相关销售数据表明，当前温州市场上较为畅销的面积段按照不同区域大致为70-90方、90-110方、高层得房率一般为75-85%左右，实际套内面积大概在60-90%左右，按照3口之家计算人均得房率不到30平方，低于2019年全国相关统计城镇人均居住面积39.8平方的标准。

数据引自易居研究院

我们还没有考虑国家大力度鼓励二胎，甚至已经在讨论逐步放开多胎生育政策，将来一家超3口人在00后这一代将会增多。小面积终究不适合高品质生活。

容积率是住宅小区重要的指标之一，低容积率意味着较高的居住舒适度，再深究就是小区的人口密度了，也就是同样小区，户数越多意味着人居享有的公共空间面积越少，小面积理论上就会带来更多户数、更高的人口密度，影响小区整体居住品质。

建筑水平提高使住宅寿命也基本能够保障未来50-70年的使用，那么现在的住宅户型设计需要更具前瞻性，顺应未来需要；不能完全任由市场自由发展，市场是具有短期效益驱使，更多的企业、资本注重短期的利益和发展，哪怕看的远一点也不过5年、10年规划（当然有少数企业更有远见）。

所以在有限的城市住宅土地上有必要建造一些更适合中长期居住品质的社区住宅。小面积总归不是长久之计。

供求关系直接影响市场行情

2021年市自然资源和规划局发布的“温州市区2021年安置性商品住宅用地出让计划清单”来看，今年温州市区范围内计划出让约1481亩土地用于建造安置房，大力推进房票安置，据了解很多安置户在争取政府调低单套安置住宅的面积，意味着有可能更多的小户型安置房将会入市。

图源温州市自然资源和规划局

一方面更多安置房入市会抑制拆迁户对商品房的需求，小户型安置房入市还将进一步影响小面积商品房的销售市场。

其实在2020年温州楼市市场热度已经出现很明显的分化现象，好卖的楼盘很抢手，不好卖的项目销量让人汗颜。

温州知名自媒体楼市温州相关文章表述，预计2021年温州市区新房潜在供应量将超6万套。（2020年温州市区商品房成交套数28229套），总供应量明显大于需求量。

截止2021年温州市区商品房存量21672套，其中小户型（暂且按低于110㎡）的约为9143套占总量的42.19%（数据来源：朗兆地产指数研究院），假设后续新增住宅开发小户型保持这个比例，加上全国严控炒房投资的政策加码，那么小户型的销售去化或将陷入尴尬境地。

温州的小面积产品的高投资属性（小面积国家政策保障性住房除外），不利于楼市的长期稳定发展,也不符合未来品质人居的大趋势，希望在房住不炒的政策调控下，让房价回归理性，稳定发展。

住宅具有长时间使用属性

小面积产品必然不是

温州城市未来市场的主流

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经历此次新冠战疫，对人们消费观产生了一些积极的影响。

人们更愿意自我嘉奖。让自己过得好一点点正悄然影响一些人的购房消费观念，咬咬牙买个更大面积的房子。

2015年CHFS调查数据指出，我国中产阶级的数量约为2.04亿人。而到了2020年，21世纪经济报道又指出这一阶级约为4亿人。仅仅只是5年，整整翻了一倍。中产阶级快速增长也将带动对改善型住宅的需求。

有行业相关人士表示，购房者从刚需购房到改善大约时间为8-10年，意味着未来对改善型较大面积住房的需求将不断增加。

全球新冠疫苗的投放使用，经济势必平稳回升，人民日益增长的可支配收入和相对平稳的房价之间也必然会让大家能更加安居乐业。

在这样一个时代，我们所追求的应该不仅仅只是“有得住”，而是“住得好”。

按照温州目前的土地供应节奏，结合城镇化进程阶段目标80%的标准，大胆预测未来3-5年后住宅开发土地将会骤减。意味着住宅用地必然是稀缺的资源，我们要利用好这些一旦建成就需要相对长期使用，不易重新拆建的产品考虑远期定位，最起码房子面积不要太小。

设置小面积产品合理比例或许会被更多的写入商品住宅土地出让条件中。也希望更多人来讨论关于小户名数量占比的问题。