房屋养老金来了，为啥还要“钱不够”？

房屋养老金来了，为啥还要“钱不够”？

作者 李宇嘉 广东住房政策研究中心首席研究员

房屋养老金来了。

6月26日，住建部部长在和中国银行党委书记交流中，指出要探索建立“房屋养老金制度”，为房屋提供全生命周期安全保障。

近几年来房地产行业主题是“防风险”，而这个风险，不仅是“房企暴雷”的风险，还有存量房的各类安全风险。国家对“房屋养老金”即公共维修基金的重视程度越来越高。在推进落实过程中还存在哪些问题？

既然有公共维修基金，为啥还要房屋养老金？

当前，公共维修基金面临的一个主要问题是“钱不够”。一个层面的意思是“应缴未缴”或“未足额缴纳”。

今年全国两会期间，全国人大代表，南京地铁集团有限公司党委书记、董事长佘才高讲了一组数据：南京有约30%的房屋未归集维修资金，已归集维修资金且当前有结余的老旧小区，有28%的小区余额低于10万元，资金明显不够。

“钱不够”另一层意思是，按照原来归集模式，即便足额缴纳，也不够房子后续养老。

对于房子交付后的养护，政策规定足够重视：小修小补、日常维护，有物业管理费(保修、保养、保洁)；需要大修理，比如外墙防水损坏造成严重渗透，外墙有大面积脱落危险，楼梯出现故障危及人身安全等，都要动用维修基金。

但恰恰房子平时保养，是不到位的。最典型的就是很多小区，物业管理费多年以来都很低，而不管物料还是人工，物业运营维护支出则不断上升。越是楼龄长的小区，物管公司劣币驱逐良币现象越明显，在社区治理缺失情况下，公共部分不被关注，导致了“公地悲剧”，即公共区域迅速恶化。

这在老旧小区上体现很明显。近年来，各地都在积极推进老旧小区改造，其出发点是“谁投资、谁受益”房屋养老金来了，为啥还要“钱不够”？，但由于公共区域短板太大，业主没有付费习惯，都在等财政、管线单位花钱改造，资金无法平衡。根源就在于，要补的太多，公共维修基金根本不够。

不仅是老旧小区，一些本世纪以来新建的房子，也出现了未老先衰，设施设备使用寿命下降。

能否流转是判断资产价值的关键

当前，我们已告别大规模建设的“有没有”时代，到了存量维护保养的“好不好”时代。一方面，百姓对更美好的居住体验有了更高的要求；更重要的是，能否流转是判断一项资产是否具有价值的关键。存量房能不能流转、使用起来，是房地产市场能否稳定的关键。

房子遍地的情况下，维护的好才有流转大连小户型楼房，相反就没有流通价值，慢慢就陷入了“阴跌”的过程。现在，二手房挂牌量很大，难卖的就是那些“高龄房子”，根源就在于这些房子没有得到很好的维护。中国城镇存量住房约500亿平方米，其中约300亿平方米为上世纪建设，开始进入“中老年”阶段，本世纪以来建设的200亿平方米左右的房屋，部分楼龄也超过20年。

如果得不到维护，很多房屋流通的价值就在慢慢地消失房屋养老金来了，为啥还要“钱不够”？，这个损失就大了。目前，中国存量住房价值超过400万亿人民币，达到历史最高值，相当于GDP的4倍。房地产直接关联40%的银行贷款，以不动产作为抵押或现金流依赖地产的金融资产，规模就更大了。

因此，建立“房屋养老金制度”，为房屋提供全生命周期安全保障，本质上也有助于控制房价下跌，防范系统性风险。上升到这样的高度看，建立房屋养老金是非常专业的一件大事，要像个人养老金一样，需要类似社保基金理事会这样的专业机构去运营，才能做好这项工程。

未来，公共维修基金迫切需要进一步升级到房屋养老金制度。

房屋养老金制度怎么建立？

我建议，就如同个人养老金制度由“三支柱”、个人与公共账户构成一样，房屋养老金制度也应该由几个支柱构成大连小户型楼房，也要有个人和公共账户。第一支柱就是公共维修基金大连小户型楼房，由全体业主在购买新房时归集和共同所有，进入个人账户。“应归未归”或未足额归集，要查缺补漏、追溯补齐。

第二支柱类似企业年金，比如一定比例土地出让金、财政奖补，公共维修资金增值收益，公积金增值收益等，这些进入公共账户。住宅公共维修基金要褪去行政强干预导致的管理和使用僵化，在确保足额缴纳、确保资金池水位充足前提下，要基于“增值性、收益性、安全性”的综合考量，借鉴社保基金管理模式，委托专业机构投资打理，实现保值增值。

第三支柱，就应该是商业性质房屋养老金，包括房屋综合安全保险以及商业性房屋养老补充。房屋综合安全保险由开发商代全体业主(新房项目)或全体业主集体投保。房屋安全保险的作用，一方面是推进常态化的房屋体检和安全动态监测，避免未老先衰、设施设备提前退化。

另一方面，在房屋出现突发性大修时，能确保临时安置、加固排险和赔偿等大额费用的支出到位。在制度层面建立养老金制度，房屋投了安全保险，加强对住宅小区的定期体检，就会对前端的物业管理形成督促，日常的小修小补要及时到位。

此外，不同于增量时代的投钱建设，存量时代需要建成的物业持续产生现金流。小区和社区公共空间很多，既包括商铺、房屋出租、停车场、广告牌、会所、体育设施等，必须要有盘活经营、出让经营权的思路。当下，老旧小区改造如火如荼，可以挖掘出很多可以盈利的空间。

万物云蝶城模式，愿景集团的劲松模式等，都是有益的探索。当然这需要自上而下的政策推动，需要基于广泛实践探索出可推广的模式，需要建立起激励相容的机制，需要基层干部群众积极动员和参与，更需要让每一个业主从内心认识到，建立房屋养老金，这是自己的事情，有利于房子保值增值，也有利于我们未来的生活和养老。