周燕珉李佳婧|1949年以来的中国集合住宅设计变迁

周燕珉李佳婧|1949年以来的中国集合住宅设计变迁

本文节选自《时代建筑》2020年第6期

周燕珉 李佳婧 | 1949年以来的中国集合住宅设计变迁

上期微信，我们主要介绍了我国住房商品化时期前 的集合住宅设计变化历程及其主要影响因素。本期微信，我们将分析我国住宅商品化时期集合住宅的楼栋与户型设计变迁及其设计演进背后的内在机理；还将基于对我国家庭人口结构的变化趋势以及居住生活方式发展方向的分析， 展望未来集合住宅设计的发展趋势。

住宅商品化时期

住宅商品化推行初期（1998年-2003年）

1998年，为了彻底实现住宅社会化、商品化，国务院下发文件（国发【1998】23号），给我国长达五十年的福利分房制度画上了休止符， 住房的供给方由过去的“政府、单位”变为房地产商。政策的转变催生了众多地产企业，住房市场迅速繁荣。

2003年，国务院正式提出将房地产业作为拉动经济发展的支柱产业。同时，城市居民的住房消费理念也发生了巨大改变，住房消费支出开始成为居民消费支出中最重要的一项，被压抑多年的住房需求迅速爆发。在市场机制的作用下，开发商在户型设计中开始注重研究消费者的居住需求，出现 餐、居、寝分离的安居型住宅（图1），开启了崭新的居住模式。 “一人一间房”是当时大众追求的目标。

图1 安居型住宅平面

这一时期的户型中，厨房设备更加完善、并附设有服务阳台，卫生间配置三件套与洗衣机，三室以上户型多设置两个卫生间，空调机位置也开始得到相应考虑。

商品住宅调整期（2004年-2014年）

住房改革初期在居住建设用地供给上采用了协议供地的形式周燕珉李佳婧|1949年以来的中国集合住宅设计变迁，在一定程度上导致了权钱交易、跑马圈地、囤地等现象。为了遏制这些行为， 2004年3月，国家发布了 土地“招拍挂”政策周燕珉李佳婧|1949年以来的中国集合住宅设计变迁，要求通过招标、拍卖、挂牌方式进行土地使用权的出让。该政策虽然提高了土地交易的透明度，但也为地方政府“以地生财”提供了方便，不断攀升的土地价格带动了房屋价格的大幅上涨。过热的房地产市场与房地产投机行为互相推波助澜，间接导致了 这一时期市场产品（包括别墅）多为大户型，平均面积达120平米。

这一时期的大户型开始 注重动静分区，餐、居、寝、学功能分离，交通流线较为清晰，独立的玄关、客用卫生间、储藏间等 实用的辅助空间受到重视（图2）。同时， 空间的舒适性也进一步提升，例如，多数楼栋采用南北通透的板楼形式，各空间面宽加大（主卧普遍采用3.9米面宽楼房的户型有哪几种，起居厅面宽多在4.2米以上），主卧室功能得到细化（设主卧卫生间、衣帽间等）。

图2 舒适型住宅平面

然而，大户型的大行其道偏离了大多数居民的实际居住需求，也更加大了刚需群体的购房困难。 2006年5月，国家出台 “国六条”政策，要求 新建住房项目中90平方米以下住房须占项目总面积70%以上，希望能让更多的年轻人买得起房。

然而，为追求开发利润的最大化，当时的住宅市场上出现了一些 用于“提升”建筑面积的设计“对策”。例如，部分地区的开发商利用面积计算标准的漏洞，将不算面积或算作半面积的设备平台、花池、入户花园等部分扩大，作为“赠送面积”，或做好挑空结构，验收后再自行加建楼板成为可使用的房间，户型面积赠送率甚至高达50%(图3)。

图3 深圳某住宅项目通过扩大入户花园、不做楼板挑空,后填充露台变房间等方式赠送面积（占45-50%），将大户型一分为二，引导消费者购买两套

为在满足9070政策下为购房者提供大户型选择，一些住宅项目设计时 将一户划分为两户，销售时引导消费者同时购买。 在住区规划形态上，大量采用“拉高拍低”的形式，即将同一个项目地块分为两部分，一部分用于建设高档低层住宅，另一部分用于建设高层小户型住宅。这一开发模式中，成本较低的低密度住宅能够带来高利润，节地的高层住宅则带来更多的可销售面积。然而，伴随土地价格日趋昂贵、城市人口持续快速增长，为了尽可能提高容积率、节约公摊， 这一模式流行的时间并不长，很快就走到了全部以高层住宅为主的模式。

这一时期， 由于国家政策强制推动，小户型开始在市场上占据主流，以90㎡左右的两室一厅为主。小户型设计中，常通过压缩居室、客厅、阳台等空间的面积，来控制户型总面积。这些做法虽然使户型变小，总价降低，但也导致了舒适度的下降。例如一梯六户及以上的塔式住宅中，东西向单向采光或北朝向的房间居多的户型较多，存在通风日照不佳、舒适度差等问题（图4）。

图4 9070政策下的小户型塔式住宅平面（北京富力阳光美居）

由于房价的“高烧不退”，低收入家庭住房难的问题日益凸显。 2007年，国务院24号文件将面向低收入群体的 保障性住房建设提上议事日程，“十二五”规划期间更提出了建设3600万套保障房的目标。

由于保障房套型建筑面积一般限定在50-60㎡左右，空间相对于普通商品房大大压缩，对其 户型设计形成较大制约。 常见的处理手法是起居厅与餐厅合设，多数只有间接采光。为节约公共交通面积，保障房 一般为高层住宅，多采取一梯八户以上的塔式或连廊式楼栋平面，通风效果较差。同时，由于保障房通常被要求与商品房搭配布置、同步建设，开发方为保证商品房更容易售出好价格， 多将保障房安排在用地角落和东西朝向，使其居住品质较低（图5）。

图5 采用连廊式平面的保障房住宅

商品住宅优化期（2014年至今）

大体从2014年开始，我国经济从高速增长转变为中高速增长的“新常态”。房地产投资额及销售面积的增长放缓、盈利水平下降，住房市场的发展态势趋于平稳。

与此同时，随着2013年12月开放单独二胎，2015年10月全面 开放二胎，家庭结构逐渐发生变化，对 套型的需求也随之转变。由于许多家庭希望老人帮助照看孙子女，套型需容纳夫妻、两个孩子以及老人的居住。

同时， 改善型需求也在不断增多，相应地使购房需求开始呈现以三房为主导，二房减少，四房增多的趋势。数据显示，一线城市成交新房中90㎡以下套型占比从2015年的48.8%下降到2019年的26.34%。二线城市则从40.04%下降到8.51% [1]。

最近一个时期以来，不同能级城市的住宅市场分化日趋明显，户型设计也呈现差异化，具体表现为 ：一线城市户型更注重性价比、三四线城市户型更注重舒适性。

总体上看， 这一时期一线及准一线城市房价不断高企的局面未有改观，导致新建住宅户型总面积有不断缩紧的趋势。2019年，一线城市销售的三居室新房中，52%的套型为100㎡以下 [1]。高房价也催生出许多 空间紧凑、灵活可变的小户型设计。

如图6，重庆某住宅项目65㎡三房套型中，设置了与客厅、主卧联通的小型多功能房，可作为儿童房使用，并巧妙地兼顾了三个空间的采光。

图6 带有多用途空间的紧凑三居室套型（重庆龙湖好城时光）

又如图7中上海某项目的85㎡两房套型中，创新地采用分离式卫浴空间形式，以应对晨间高峰时段家庭成员同时洗漱、如厕的需求。

图7 设置三分离浴室的小面积两室套型

相比于一线城市，二、三、四线城市住房市场以去库存为主，房价相对平稳。然而，由于各地限购政策日趋严格，家庭购房呈现 “超前消费”现象，即单身青年或新婚夫妇“跳过”购买一房、二房的刚需套型，提前购买三房、四房的改善型套型。

例如，2015年二线城市四房套型仅占成交套数的6.19%，2019年则攀升至17.21%；与此同时，二房套型占比由2015年的40.67%下降到2019年的20.14% [1]，二者形成鲜明对比。 伴随改善型户型逐渐成为主流，大户型的居住空间品质也不断升级，例如设置开敞的西厨与早餐台空间，设置多个卧室内套卫生间，采用横厅扩大视野和空间宽敞度，设置灵活可变的二孩居室等（图8）

图8 户型中设置可变空间应对不同时期家庭结构变化

近年来，各地陆续出台政策鼓励商品住宅全装修。全装修不仅可有效减少毛坯房拆改及此起彼伏的装修中邻里互相打扰、环境污染等问题，也使得住宅设计中有机会对收纳空间、家电位置等进行整体考虑与设计，从而推动住宅产品走向高品质的方向。

集合住宅设计的发展趋势展望

如前所述，各时期的社会经济发展水平、建造技术、人口结构与生活方式等对集合住宅的形态具有十分重要的影响作用。当前，我国人口与家庭结构正经历着持续转型，智能化技术日新月异，健康与绿色住宅也在疫情发生后愈发受到重视，这些变化都对未来住宅设计提出了新的要求。

以下，笔者尝试从应对 家庭结构变化、起居功能变化、健康与卫生需求、居家办工需求等四个方面，对未来集合住宅的设计趋势进行展望。

户型设计灵活化，应对家庭类型的多样化

近几年，我国单身率、离婚率、中老年人空巢率逐渐加大，导致单身户不断增加 [2] ，户均人口不断降低（图9）。

图9 2000-2018年我国户均人口数变化（数据来源：国家统计局）同时，城市化进程中婚育观的改变也导致家庭结构发生了巨大变化，标准核心家庭（即夫妇与未婚子女居住）逐渐减少，而单身居住、夫妇家庭（又称丁克家庭）增多 [3] ，老人与保姆同住、亲友共居等多元化的居住需求也在扩大(图10)。

图10 2002年与2018年不同人口户数占比对比（数据来源：国家统计局）然而，目前二、三、四线城市住宅购买趋向于“一步到位”，三室、四室是住房市场主流户型。根据我们的观察，近期主流的大户型设计中多倾向于满足户均人口较多的家庭需求，而对远期家庭规模缩小时的居住需求考虑不足。未来户型设计需要更加灵活化，以应对未来户均人口不断降低与家庭结构多元化的趋势。 例如在含有多个居室的套型中，可通过户型布局设计使之变为 可分可合的“老少户”，当父母来帮助抚养孙子女时可临时居住，当子女成年离家后可以灵活用于出租，父母需要养老时也可以接来同住（图11）。

图11 可灵活划分为两套的户型设计示例

重构起居厅功能，增进家庭成员互动

随着互联网与智能手机的普及，人们的休闲娱乐方式更加多元化、个性化，也正导致 住宅中起居厅的使用方式悄然发生变化。 曾经，在起居厅中看电视是家庭中最主要的休闲娱乐方式；而现在，许多家庭中出现了一家人各自使用手机、电脑等电子产品，彼此缺少交流互动的现象。与此同时，公共餐饮休闲场所的发展也使得家庭的待客功能不断弱化。

因而，在未来的住宅设计中，可能需要改变过去在起居厅中以电视墙与大型沙发为核心的“惯性设计”，而需要满足 更多样化的家庭休闲娱乐活动需求、促进成员间的交流。起居厅空间的面积可以适当缩小，空间布局需要更灵活、与其他空间的联系需要更紧密。

例如，电视与沙发也许不再是起居厅的“主角”，可以采用壁挂屏幕、投影等占地更小的形式替代电视、节约空间。起居厅的 家具布置需要满足灵活、易移动的需求楼房的户型有哪几种，便于随时调整空间布局，开展健身锻炼、亲子互动等活动。 起居厅与餐厅、厨房等其他空间的视线联系也变得更加重要，以尽可能增进家庭成员的情感交流。

重视卫生设计，促进家庭健康

2019年底突发的新冠疫情引发了我国 家庭卫生理念的巨变。例如，进门洗手逐渐成为需要和习惯，人们开始注意口罩、外套、鞋帽等物品摆放的洁污分区。 与此同时，伴随垃圾分类等 绿色环保生活方式的不断普及，以及 健身锻炼、健康监测等健康生活意识的不断加强，促进卫生与健康生活将成为今后住宅设计中重要的考虑因素。

通过空间设计、结合各类设施设备，可帮助居住者养成良好的卫生习惯、营造舒适宜居的环境、引导更加健康的生活方式。例如，住宅玄关设计中可能增加洗手、消毒、污物暂存等功能；又如，卫生间空间可能结合智能化设备成为健康指标监测、健康管理的空间。

设置多样化的办公空间，满足居家工作学习需求

互联网的发展使得远程办公学习成为可能，新冠疫情下，居家办公、在线学习的需求瞬间凸显。然而，以往的住宅设计对此类需求关注不多，导致疫情期间许多家庭出现成员间彼此干扰、甚至因此引发矛盾的现象。未来，随着在线办公、网络教学技术与设备的进步， 居家办公学习将成为“新常态”，这将对住宅设计提出新的要求。

未来在住宅中不仅需要考虑设置书房空间，还需要考虑多个成员同时在家办公学习的需求。例如，为实现彼此间互不干扰，卧室、起居厅、阳台等空间最好都具备设置办公学习功能的可能。又如，为满足家庭成员间相互照应的需求，厨餐之间、书房起居之间可采用隔音、可视的隔断楼房的户型有哪几种，使家长做饭、居家办公的同时兼顾照看孩子。

小结

1949年以来，我国集合住宅从合住型，发展到了住宅商品化后的安居型、舒适型，之后又受到土地价格、房价的影响逐渐走向高层小户型。从“没房住”到“住得下”，从“分得开”到“住得精”，我国集合住宅建设经历了翻天覆地的变化。

从表面上看，各时期的住房政策、标准直接影响着各时期住宅的形态和平面布局，而更加本质的变革动因是经济发展水平、城市化进程、以及人口与家庭结构的变化。

住宅并非是单纯根据使用需求设计的产品，而是受各时期社会、经济、人口等多方面因素制约的综合产物。尽管过去七十年我国集合住宅设计已经有了长足的进步，但在追求住宅品质和设计的精细化方面上还有很大的提升空间。

未来，住宅建设还需应对来自多方面的挑战，努力适应新时代下更加多元的家庭、社会变化，满足人们对更健康、更高品质生活的需求，朝着更加以人为本的方向前进、发展。

上期推文回顾

1949年以来的中国集合住宅设计变迁（上）

参考文献

[1] 数据来源：CRIC发布的历年商品房销售数据

[2] 王跃生. 中国城乡家庭结构变动分析——基于2010年人口普查数据[J]. 中国社会科学,2013(12):62-79+207-208.

[3] 汪建华. 小型化还是核心化?——新中国 70 年家庭结构变迁[J]. 中国社会科学评价, 2019 (2): 12.

图片来源

图3：2015年詹天佑奖评奖材料

图6：

图7：改绘自

其他图片均来自周燕珉教授工作室

本文内容为原创