手哥说，我来呀！操盘地产20年，从风水重新解读地产一番

手哥说，我来呀！操盘地产20年，从风水重新解读地产一番

手哥说：

前几天，看到北京某售楼处新开，举行了欢乐又严肃的入场仪式：上香。

大多数企业新开，都会有类似形式，这是传统，不是迷信，是心有敬畏。

这到底算什么呢？是中国人心中的一种信仰。

常规的风水师，法师，各种仁波切，因为对地产不懂，被归为了迷信，而地产人又对风水玄学佛学不懂。

玄之又玄，众妙之门。

谁来说一说地产VS风水呢？

操爷说，我来呀。

操盘地产20年，从风水重新解读地产一番。

说干就干，操爷发来了一篇从三元九运——通俗说风水角度，看房地产未来发展的文章。

手哥看了下，好像有理有据，深入浅出，不愧是地产老司机啊。

这也是一种新视角，分享给你看，也欢迎各位来稿。

10分钟，近6000字，玄学看懂未来20年地产。

请看：

未来二十年，

房地产行业将会如何发展？

是彻底衰落还是依然坚挺？

相信这不仅是所有房地产行业从业者关心的问题，也是很多普通购房者所关心的问题。

今天，我们从堪舆文化的角度来看看，未来房地产行业将会怎样发展？

提起风水堪舆，很多人脱口而出的是两个字：“迷信”。但是，今天我们所能见到的保存完好的各种建筑遗址，都多多少少包含有风水文化的设计在里面。

如果轻易的否定了风水文化，那无疑首先就否定了我们几千年的建筑文化传承。而这种传承，恰恰是今天房地产开发中建筑环境的文脉根源。

在2019年2月的中央电视台《开讲啦》节目中，著名建筑学家、天津大学教授王其亨先生明确告诉大家：风水不是迷信，而是景观建筑学手哥说，我来呀！操盘地产20年，从风水重新解读地产一番，它要考察的是地理环境、生态，建筑和山水的对话，建筑和建筑之间的对话。

所以，风水堪舆文化对于房地产从业人员来说，先不要轻易否定，而应该慢慢了解，逐步发现其神奇的文化魅力。

风水堪舆文化在漫长的发展过程中，逐渐形成了众多的派别，玄空风水就是其中最主要的流派之一。

玄空风水的核心理论基础是其“三元九运”学说。

按照玄空风水理论，

每二十年定为一个“运”；

每三个“运”定为一个“元”；

每三个“元”，即一百八十年作为一个周期。

这种时间的分法就是“三元九运”。

从“三元九运”的风水视角来看房地产行业，未来二十年将如何发展呢？

1、八白星即将退气办公室风水九宫格，

房地产行业是否会彻底衰退？

在“三元九运”中，“九运”对应“九星”，每一个星主导一个运的旺气。我们现在所处的下元八运，当值是八白土星，也就是八白土星当旺。

下元八运从2004年开始，到2023年结束。

这二十年，八白土星最利的是房地产业。所以，在这个阶段涌现的富豪，大部分集中房地产领域。

在2007年福布斯中国富豪榜前400人中，有37位企业家的主营业务是房地产行业，占总数的9.25%，总财富约为5000亿人民币。

到了2018年，福布斯中国富豪榜的前400人中，有99位企业家的经营业务涉及房地产行业，占总数的25%。其中53人以房地产业为主营业务，占总数的13%，数量在所有行业中排第一名。这53家房地产企业的总财富值也超过了1.5万亿人民币。

随着下元九运的临近，一些人开始在自媒体上宣传自己的观点：八白退气意味着房地产时代即将彻底结束。

实际上，这是对玄空飞星缺乏深度了解形成的错觉。

在玄空风水中，“九星”根据所处的不同状态，又分为当旺之星、生气之星、退气之星、煞气之星和死气之星，所代表的吉凶分别是：当旺之时最吉、生气之时次吉、退气之时无吉无凶、煞气之时较凶，而死气之星最凶。

知道了九星的状态，才会理解一个行业从开始兴盛到当旺，再到平稳发展、最后到衰退的整个演变过程。

房地产行业是在下元八运当旺的，但这个行业是从下元七运开始的。

按玄空风水理论，下元七运是指从1984年到2003年这二十年。这二十年七赤金星当旺，最挣钱的行业并不是房地产。但是，在下元七运中，象征房地产行业的八白土星，却是次吉的生气之星，生气是未来当旺的行业。

熟悉中国房地产早期发展历史的人都知道，中国的房地产行业最早可以追溯到1988年的“海南热”。当时海南刚刚建省，资本、人才纷纷流入海南岛，地产大鳄冯仑、潘石屹等人在海南房地产热中挣到了自己的第一桶金。

北京的房地产市场是在1990年亚运后开始的。第一批房地产项目是卖给外企高管的豪宅，当时需要政府核发的外销许可证，计价也是按美金计价。同一时期，上海也开始了外销房的开发。

1998年，中国住房制度实施彻底改革，取消福利分房，所以这一年才是房地产市场化时代的真正启动节点。

到2004年，房地产行业全面实施“招拍挂”制度，房地产行业从此时进入高速发展的轨道。下元八运，也是从这一年开始的。

房地产行业在下元七运中诞生，在下元八运中当旺，在即将来临的下元九运中，也不会像很多人幻想的那样彻底熄火。

在下元九运中，当旺的是九紫火星。

按照传统的五行理论，火生土，房地产行业有当旺之星生扶，所以不可能彻底衰退。八白土星退气，但是退气之星并不是衰死之星，本身是无吉无凶的。

再进一步看，下元九运的生气之星是一白水星和二黑土星。很多人都忽略了二黑土星，要知道这在八卦中属于坤卦，坤卦象征的是大地，是房地产行业最根本的支撑。

所以，在下元九运，房地产可能不会再像下元八运那样耀眼，但依然是比较旺的行业之一。

从现实情况来看，下元九运中房地产行业确实要面对一些新的市场问题，如：

近几年新生人口下降，预示着人口红利的结束；

Z世代年轻人可以继承房产，而不用再自己奋斗拼搏买房；

婚姻观念发生变化，单身人口数量加大，租房替代买房。

……

但是，从资产的角度来看，就会得出完全不一样的结论：

第一，到目前为止，房地产依然是银行贷款最受欢迎的抵押物，没有房地产，银行要承担巨大的风险。

第二，当全球货币超发的时候，抵御通货膨胀的最佳资产还是房地产。

第三，当全球实体经济遭遇新冠肺炎的重创时，狙击新冠肺炎最好的中国，则成了全球资金避险圣地，而房地产又是最好的避险资产。

其实再回到消费视角，房地产也依然存在很多机会：住宅产业依然会升级换代、城市更新中商业物业的升级改造。这些都是值得深挖的市场。

正是这些原因，让中国房地产在2020年上半年又来了一波大牛行情。

根据中指研究院的数据显示，2020年6月百城新建住宅均价15461元/㎡，环比上涨0.53%，同比上涨3.16%。杭州、东莞、宁波等城市出现新一轮调控。

土地市场涨幅更大，上半年全国300城土地市场整体供应量增加1%，成交均价上涨14%。土地是房地产项目开发中最大的成本，土地成交均价上涨，意味着未来房价依然会上涨。

2、九紫星即将入中，

当旺行业和房地产是什么关系？

前面提到，下元九运是九紫火星当旺。

按五行生克理论，火生土，九运当旺的行业对房地产有生扶的用，这就意味着未来二十年房地产行业依然会有很好的发展趋势。

那么，属火的行业有哪些呢？按照玄空风水中九星的物象分类，属火的行业中最主要的就是高科技和文化两个行业。

①高科技对房地产行业的影响

在下元八运中，九紫火星是生气之星，虽然总体行业没有房地产那么耀眼，但是也诞生了阿里巴巴、腾讯、百度、字节跳动、拼多多等一大批高科技企业。

到了下元九运，九紫火星飞星入中宫，成为当旺之星。大数据、人工智能、无人驾驶等都将出现巨大突破。

那么，高科技的发展将会如何影响房地产行业呢？

首先说住宅产品：

很多开发商意识到，中国正在进入老龄化社会。50年代末到60年代初出生的这一代人中，有的刚刚退休，有的即将退休。他们很多人有积蓄，有高额社保，有的还有不错的兼职收入。更重要的是他们很多人依然有房地产的情结。毕竟他们是中国房地产的最早一批客户。

未来他们最需要什么样的房子呢？

从家庭结构上来说，这些人的子女已经独立或者即将独立。从心理上来说，面对即将到来的晚年，他们害怕孤独、害怕和时代脱节。这时候，高科技技术最能满足他们的需求。

设想：他们的住宅里，可以通过虚拟现实技术，请到像“洛天依”一样的家庭教师授课，让自己和时代同频；机器人保姆只是朋友们聚会时炫耀的玩具，真正的家务自动化操作是依靠智能化的家居系统实现的；智慧医疗、安全防护等等也都是随着技术的进步而实时更新……

一句话：未来的住宅就像苹果手机，每户都有自己的“IOS平台”，所有的智能家居就像app一样可以和平台有多种合作模式，并且可提供无限可能的服务。

再看办公物业：

2020年的新冠疫情，将对未来的办公空间产生重大影响。目前来看，市中心的高层甲级写字楼遭遇重创。疫情之后，高科技武装的非市中心独栋办公物业会不会走俏？

非接触式上班打卡、非接触式体温监测、分布式智能空调、智能新风系统，再加上企业管理驾驶舱大屏幕显示系统……高科技发展到什么程度，办公物业就可以武装到什么程度。

还有工业地产：

2018年10月31日，马化腾发表公开信，说中国正从消费互联网的时代转向产业互联网时代。当所有企业都开始进行产业互联的时候，其依赖的建筑空间会也一定会发生巨大变化。这些变化中，房地产行业又有哪些新的商业机会？

②文化产业与房地产行业的互动

文化地产不是新概念，十几年前就有人提出了。但是，到目前为止，大部分所谓的文化地产都不过是在地产设计中加上一点文化符号而已，并且灵感来源几乎都是零售商品，主要分为两类：

第一种是用建筑立面设计提高项目视觉质量。如同服装行业不断推出新款、饮料行业不断改变包装、餐饮行业不断重新装修就餐环境等等。

第二种是用文化类项目和地产跨界混搭形成文化综合体项目。例如在项目中引入书店、咖啡厅、小型音乐厅、小型剧院、时尚设计展示廊等。仿佛有了这些就是有了文化。

在下元九运，文化赋予地产的，远不止这些外在的内容，而是从内在理念上发生巨大变革。

第一个变革，传统文化是下元九运大放异彩的高光时刻。未来房地产在产品研发中，将会更多注入传统人居理念，在建筑与建筑的关系、建筑与环境的关系、建筑内在尺度上，融入包括堪舆文化在内的传统居住文化。

第二个变革，亚文化将在下元九运中百花齐放。基于亚文化的社群地产将逐步改变房地产的开发模式。过去二十年，房地产商都是按自己的节奏拿地、设计、开发、销售手哥说，我来呀！操盘地产20年，从风水重新解读地产一番，未来将会有一大批项目反过来操作：成立社群、发展社群文化、众包设计产品、根据产品去找地。

当然，下元九运中还会有其他细分市场的文化产业发展，比如基于文旅项目的地产开发，也属于文化地产。

根据公众号“执惠”的数据显示，2019年全年文旅项目签约投资金额达到2.5万亿人民币，其中大部分项目是转型的房地产企业投资开发的。可以预见，未来这些项目中不可能没有房地产产品的身影。

3、九紫星对房地产发展区位，有什么影响？

下元九运中，是所有区位和所有城市的房地产都会保持良好发展趋势吗？肯定不是。

房地产早已经过了全民狂欢的时代。只有那些具有发展潜力的城市，或城市中有发展潜力的片区，才会具有良好的发展趋势。

在玄空风水中，最初的飞星盘叫做元旦盘，它只有一种盘式，即固定的洛书九宫格。在洛书九宫格里，九紫星在离宫，离宫即是正南方。下元九运是九紫火星当旺，也就是正南方的运势最旺。

很多人觉得这种说法过于玄幻，其实从最近几年的区域发展，已经呈现出这种向南发展的苗头。

从大区域来看，最近几年全国人口明显是从北向南流动。东北三省经济发展环境被舆论诟病了很多年，人口持续外流早已司空见惯。但是经济发展全国排名靠前的山东省，最近三年已经出现80万的人口净流出。

这些还不可怕，作为北方经济发展增长极的首都北京，最近三年也出现了20万人的净流出。另一个直辖市天津的常住人口，最近三年几乎是零增长。

人都去哪里了？——孔雀向南飞。

先看西南的中心城市成都，最近三年常住人口流入67万；再看东南的杭州，最近三年人口净流入竟然达到了118万人。

这些都不算啥，正南方的深圳，最近三年常住人口增加154万，广州增加131万办公室风水九宫格，再加上东莞、佛山、珠海、中山、惠州等城市，整个大湾区最近三年人口流入近500万人。

有人的地方才会有财富机会，这是一个最简单的商业逻辑。所以，从宏观趋势来看，未来中国经济发展的重心在南方。

从城市经济发展来看，很多重点城市未来10-20年的发展重点，都选择了该城市的南部区域。这些区域并不一定是经济总量最大的区域，但很可能是发展速度最快的区域。

先来看北京，以首都第二机场为核心的京津冀临港经济区，位于北京的正南方，未来将是北京发展的重要板块。另外，“千年大计”的雄安新区，也位于北京的正南方。

上海在2019年批准通过了《上海市奉贤区总体规划暨土地利用总体规划（2017-2035）》，规划中明确：推动奉贤区建设成为上海南部滨海城区、杭州湾北岸综合性服务型城区。

广州的南部——南沙片区，也是未来二十年重点发展的区域。2019年9月，广州市发展改革委主任曾进泽向媒体透露，《粤港澳大湾区综合性国家科学中心广州南沙科学城建设方案》8月底在京召开专题论证会，获得专家组的一致认可，方案已上报广州市政府等待审批。

根据该方案，南沙科学城将围绕大湾区科学中心主要承载区这个核心关键定位，打造全球海洋科学与工程创新中心、全球开放合作枢纽、战略产业策源地和经济社会数字转型示范区4个支撑发展的功能定位，通过布局建设世界级重大科技基础设施集群，打造以海洋科学与工程国家实验室为目标的全球海洋科学与工程创新中心办公室风水九宫格，成为世界级原始创新和战略产业策源地。

最近几年崛起的“新一线”城市，其城市南部区域也几乎都是重点发展区域，直接影响着未来二十年的走向。

杭州，2019年5月，萧山产业新城暨河上镇2019年重大项目启动（签约）仪式在河上镇工业园区举行。现场39个重大项目分别投产、开工、签约，涉及14个产业项目、19个配套项目和6个基建项目。此次活动标志着萧山产业新城目前已全面启动建设，正式迈入破题新阶段，未来将点燃杭州向南发展的新引擎。

成都位于正南方向的高新区新川板块，在2020年7月初成为了全国瞩目的焦点，一块约42亩纯住宅用地以楼面价20700元/㎡成交，成为成都年度地王。实际上，成都这些年一直在往南发展，南部的高新区在全国一百六十多个国家级开发区中，一直稳居前十名之内，是西南地区高科技产业的增长极。

此外，武汉、南京、合肥、南宁、昆明、温州、绵阳等城市，都把城市南部作为重点发展的区域。

下元九运的到来，将使我们走进一个全新的时代。现在离2024年还有三年多的时间，时代的转换从来就不是一夜之间改变的，最近几年，下元八运中曾经红火、兴旺的行业，很多都出现了不同程度的萎缩，很多企业也在面临转型。这些其实都是在为下元九运的到来做铺垫。

相信很多人已经感受到了这种时代变革的危机。其实，危机意味着在危险中一定存在机会。看清社会发展趋势，拿准时代发展脉搏，才能在即将到来的时代里站立潮头。

堪舆风水文化，为我们提供了一个全新的角度。

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操爷会继续从风水玄空解读地产，楼盘，规划，以及人物等。

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